Oferta usług

Ustalenie rzeczywistej (najbardziej prawdopodobnej wartości przedsiębiorstwa na danych dzień) jest kluczowe z punktu widzenia podejmowania decyzji biznesowych – czy to w zakresie działalności inwestycyjnej, operacyjnej czy jakiejkolwiek innej. Dokładna analiza stanu przedsiębiorstwa przy wycenie pozwala nie tylko na ocenę pozycji rynkowej firmy i jej kapitalizacji, ale przynosi szereg dodatkowych informacji co do perspektyw jej rozwoju, zagrożeń wewnętrznych i zewnętrznych oraz możliwości podjęcia działań zaradczych, pozwalających na uzyskanie dodatniej rentowności biznesowej.

W związku z powyższym oferujemy Państwu profesjonalną i kompleksową obsługę w zakresie wyceny przedsiębiorstw, zorganizowanych części przedsiębiorstw oraz udziałów. Do każdej wyceny podchodzimy indywidualnie i ze szczególną starannością. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu i zespołowi specjalistów z wielu dziedzin jesteśmy w stanie profesjonalnie i rzetelnie zrealizować wycenę przedsiębiorstw działających w praktycznie każdej branży, niezależnie od wielkości lub etapu rozwoju.

Rodzaje wycen

Szczególnie zajmujemy się wycenami:

  • przedsiębiorstw (akcji lub udziałów),
  • zorganizowanych części przedsiębiorstwa (ZCP),
  • praw do znaków towarowych (logo i inne),patentów, wartości firmy (goodwill),
  • aktywów trwałych i innych składników majątkowych (zapasy, towary itp.),

Wycen dokonujemy zazwyczaj na okoliczność zawarcia transakcji kupna/sprzedaży akcji, udziałów, praw do znaku towarowego, nieruchomości czy majątku ruchomego) jak i wniesienia aportem wycenianego majątku do spółki. Niezależnie od powyższego czasem zachodzi konieczności wyceny aktywów trwałych lub przeszacowania ich wartości bilansowych na potrzeby sprawdzań finansowych lub wydzielenia części majątku w drodze przekształceń własnościowych, likwidacji lub łącznia części działalności podmiotów gospodarczych itp.

Do przeprowadzonych zmianach zachodzi zazwyczaj potrzeba określenia wartości nabytych/zbytych aktywów, które w istotny sposób mogą rzutować na dodatnie lub ujemne wyniki finansowe. W takich sytuacjach służymy pomocą o radą, szczególnie tam, gdzie wskutek dokonanych przeszacowań firma może uzyskać pożądane przepływy finansowe i uzyskać dodatnią rentowność. Nie bez znaczenia są też zagadnienia podatkowe, które wskutek poprawnie przeprowadzonej weryfikacji wartości aktywów, mogą korzystnie poprawić bilans przedsiębiorstwa.

Dokonanie rzetelnej wyceny jest również niezbędne w przypadku łączenia się podmiotów gospodarczych (ustalenie parytetu wymiany), ich przekształcenia (zmiana formy prawnej) jak również podziału lub wydzielenia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy pamiętać, że po transakcji przedmiot wyceny zaczyna swoje „drugie życie” – aktywo będące przedmiotem transakcji jest zazwyczaj wprowadzane do ksiąg nabywcy po określonej wartości, która może mieć istotny wpływ na przyszłe wyniki finansowe nabywającego je przedsiębiorstwa. W zależności od rodzaju aktywa może ono być amortyzowane lub podlegać obowiązkowi wykonywania corocznych testów weryfikujących czy nie nastąpiła trwała utrata wartości (ang. impairment of assets).

Z uwagi na rosnące znaczenie sprawozdawczości finansowej, jest niezwykle istotne aby w momencie wykonywania wyceny uwzględnić wszystkie aspekty z nią związane oraz przewidzieć w jaki sposób wyniki wyceny przełożą się na przyszłe wyniki finansowe, a w konsekwencji, na wartość przedsiębiorstwa dla jego właścicieli.

Niektóre aktywa, po spełnieniu określonych warunków, mogą znacząco przyczynić się do poprawy przepływów pieniężnych przedsiębiorstwa, dzięki możliwym do zastosowania rozwiązaniom w zakresie optymalizacji podatkowej.

Cele wycen

Istnieje wiele powodów wyceny przedsiębiorstwa. Do najczęstszych zaliczyć można te, które wiążą się ze zmianą struktury kapitałowej przedsiębiorstwa, aczkolwiek znajomość wartości aktywów przedsiębiorstwa przydatna jest również w wielu innych sytuacjach gospodarczych. Wśród celów, dla jakich sporządzamy wyceny są m.in.:

  • transakcje kupna/sprzedaży całości lub części przedsiębiorstwa,
  • ustalenie wartości aportu wnoszonego do spółki kapitałowej / przedsięwzięcia,
  • wydzielenie części zorganizowanej przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży,
  • przekształceń prawnych przedsiębiorstw,
  • określenia wartości udziałów/ akcji przedsiębiorstwa w procesach jego sprzedaży,
  • podziału, likwidacji, sporów sądowych, przymusowych wykupów etc.
  • weryfikacja wartości aktywów trwałych i obrotowych,
  • określenia wartości firmy (tzw. goodwillu), znaków towarowych, wartości niematerialnych i prawnych
  • ustalenie podatku od spadku lub darowizny przedsiębiorstwa
  • kontrola wartości kapitału zaangażowanego w przedsiębiorstwo przez inwestora/udziałowca

Wycen dokonujemy z zachowaniem standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych PFSRM, Międzynarodowych Standardów Wyceny oraz Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej. Dysponujemy praktycznym doświadczeniem szczególnie w zakresie szacowania wartości godziwej, o jakiej mowa w MSSF Nr 13, ogłoszonych dnia 12 maja 2011r. przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (IRFS) oraz w Ustawie o rachunkowości z dnia 29 września 1994 r.
Połączenie naszych doświadczeń z różnych dziedzin gospodarczych pozwala nam na realizację nawet najbardziej skomplikowanych projektów wyceny dowolnych aktywów przedsiębiorstwa.

Metody wyceny przedsiębiorstw

W wycenie przedsiębiorstw stosowanych jest wiele metod. Nie wszystkie jednak można realnie zastosować w każdym przypadku. Właściwy dobór metod wymaga dokładnej analizy wycenianego przedsiębiorstwa w zakresie charakteru działalności, branży, wielkości majątku, jak również osiąganych wyników finansowych i realnych perspektyw rozwoju biznesu. Mając na uwadze powyższe czynniki, jak również cel wyceny i ewentualne specyficzne wymagania zleceniodawcy, dokonujemy w uzgodnieniu ze zleceniodawcą wyboru i przeprowadzamy wyceny stosując zwykle jednocześnie dwie metody, tak aby uzyskany wynik był jak najbardziej obiektywny i jak najbardziej odzwierciedlał rzeczywistą wartość wycenianej jednostki.

Metody majątkowe:

  • metoda aktywów netto
  • metoda skorygowanych aktywów netto
  • metoda wartości odtworzeniowej
  • metoda wartości likwidacyjnej

Metody dochodowe

  • metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF)
  • metoda skorygowanej wartości bieżącej (APV)
  • metoda zdyskontowanych dywidend (DDM)
  • metoda zdyskontowanych zysków ekonomicznych (EVA/MVA)

Metody porównawcze

  • metoda transakcji porównywalnych
  • metoda mnożnikowa

Pozostałe metody:

  • metody mieszane
  • wycena z wykorzystaniem opcji realnych

Podobnie jak wycena firmy, tak wycena znaku towarowego może być przeprowadzona z zastosowaniem podejścia rynkowego, dochodowego lub kosztowego, przy wykorzystaniu kilku zróżnicowanych metod, m.in: metody porównawczej, metody zysku przypisanego do marki, metody licencyjnej. Wybór podejścia i zastosowanie danej metody jest zależne od wielu czynników. Bez względu na zastosowaną metodę, wycena marki zawsze przynosi znaczne korzyści dla jej właściciela. Wysoko wyceniony znak towarowy przekłada się na uświadomienie konsumentom jego wartości, co może skutkować wzrostem sprzedaży lub zwiększeniem marży dla wybranych produktów lub usług. Wycena marki jest istotnym działaniem jeszcze z jednego powodu. Oszacowanie realnej wartości znaku towarowego zazwyczaj przekłada się na bardziej efektywne planowanie nakładów na promocję oraz strategiczne zarządzanie marką.

Cele wyceny nieruchomości

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Wykonujemy wyceny do wszystkich celów, a w szczególności:

  • zakupu i sprzedaży nieruchomości, zamiany, negocjacji cenowych,
  • zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy,
  • zniesienia współwłasności, podziału majątku,
  • postępowań spadkowych,
  • postępowań egzekucyjnych,
  • postępowań układowych i upadłościowych,
  • ustalania podatków i innych opłat,
  • amortyzacji środków trwałych,
  • wnoszenie wkładów niepieniężnych (aportu)
  • uzyskania rekompensat,
  • uzyskania odszkodowań (np. wywłaszczenie lub czasowe zajęcie nieruchomości, przeprowadzenie przez nieruchomość urządzeń technicznych)
  • odwołania się od urzędowych decyzji jednostki samorządowej dotyczących nieruchomości (np. naliczenie lub aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłat adiacenckich, renty planistycznej itp.)
  • określenia poniesionych nakładów,
  • sprawozdawczości finansowej,
  • restrukturyzacji przedsiębiorstw.

Wyniki naszej pracy prezentujemy w formie operatów szacunkowych, ale także opinii o wartości nieruchomości, ekspertyz, raportów, analiz i innych.

Kryteria wyceny nieruchomości

Oprócz wyceny przedsiębiorstw świadczymy również usługi związane z wyceną nieruchomości. Specjalizujemy się w wycenach podzielonych wg następujących kryteriów:

Wg kryterium przedmiotu wyceny

  • gruntowezabudowane i niezabudowane, głównie specjalizujemy się w wycenach gruntów położonych nad złożami kopalin, gruntów przemysłowych oraz gruntów specjalnego przeznaczenia (grunty komunalne pod cmentarze, rolne w granicach administracyjnych miasta, pod stacje paliw, bazy, składy i magazyny oraz tereny specjalnych stref ekonomicznych),
  • budynkowe (budynki przemysłowe i poprzemysłowe podlegające rewitalizacji, budynki użyteczności publicznej takie jak ZOZ-y, budynki szpitalne, a także budynki mieszkalne, pensjonaty, budynki usługowo-biurowe i inne),
  • lokalowe,w tym lokale użytkowe rozmaitego przeznaczenia, a także lokale mieszkalne w sprawach spornych (podziały majątku, spadki, sprawy sądowe, etc.),
  • budowle i obiekty techniczne (specjalizujemy się w wycenach takich obiektów jak sieci elektroenergetyczne, megaukłady wodno-kanalizacyjne, sieci górniczych instalacji podziemnych oraz w wycenie obiektów nietypowych takich jak np. hałdy poeksploatacyjne, wyrobiska górnicze, maszty, obiekty podlegające ochronie konserwatorskiej i inne).

Wg kryterium podmiotu wyceny

  • nieruchomości należące do Skarbu Państwa (budynki i obiekty banków np. NBP, BGK, mienie ANR, Agencji Rozwoju Przemysłu, w tym także udziały Spółek Skarbu Państwa
    w przedsiębiorstwach produkcyjnych i usługowych),
  • nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego, takie jak lokale i grunty komunalne, budynki i budowle stanowiące majątek gminny (drogi, mosty, stacje trafo, wieże ciśnień, wysypiska i inne),
  • nieruchomości należące do przedsiębiorstw, w tym grunty, budynki i budowle, jak również ich części składowe (np. złoża kopalin, sieci podziemne, ujęcia wód, i inne),
  • nieruchomości należące do osób fizycznych, wg zakresu jak powyżej.

Wg kryterium funkcjonalnego

  • nieruchomości komercyjne (np. biurowe, handlowo-usługowe),
  • nieruchomościprzemysłowe, o których wspomniano powyżej,
  • nieruchomości mieszkaniowe,
  • nieruchomości rolne/leśne (specjalizujemy się w wycenach gruntów objętych ochroną przyrodniczą np. parki narodowe, krajobrazowe, obszary NATURA 2000 i inne),
  • nieruchomości specjalne tzn. obiekty które zostały wybudowane w określonym celu i zmiana ich funkcji użytkowych jest trudna bądź niemożliwa w dającej się przewidzieć perspektywie (np. obiekty sportowe i rekreacyjne; budynki użyteczności publicznej czy miejsca kultu religijnego, wysypiska odpadów, lotniska i inne).

Rodzaje wartości nieruchomości

Jak już wspomniano wcześniej istotą każdej wyceny jest wskazanie określonego rodzaju wartości, która na wybrany dzień będzie najbardziej prawdopodobna i uzasadniona pod względem prawnym, technicznym, funkcjonalnym i ekonomicznym. Rodzaj wartości zależy od celu wyceny oraz uwarunkowań indywidualnych, wynikających z formy i zakresu pracy. W opracowaniach określamy najczęściej następujące rodzaje wartości:

  • wartość rynkową,
  • wartość odtworzeniową,
  • wartość godziwą,
  • wartość bankowo-hipoteczną,
  • wartość ubezpieczeniową,
  • wartość dla wymuszonej sprzedaży,
  • wartość indywidualną (inwestycyjną).

Na życzenie możemy także określić inny wskazany przez Państwa rodzaj wartości, odpowiadający celowi, do jakiego wycena będzie wykorzystana. Posiadamy doświadczenie w wycenie różnego rodzaju nieruchomości, od nieruchomości mieszkaniowych (działki, domy, lokale) przez nieruchomości komercyjne, po nieruchomości nietypowe (np. stacje paliw, ogrody działkowe, obiekty użyteczności publicznej czy kompleksy sportowo-rekreacyjne). Ponadto, posiadamy duże doświadczenie w wycenie kopalń. Specjalizujemy się głównie w wycenach nieruchomości nad złożami kopalin, wartości kopaliny w górotworze, obiektów przemysłowych, przedsiębiorstw, dokumentacji geologicznych, kosztów pozyskania koncesji i innych. Wykonujemy także wyceny na potrzeby banków. Współpracujemy z firmami deweloperskimi, podmiotami państwowymi oraz jednostkami samorządu terytorialnego. Wyceny trudne i skomplikowane nie są nam obce. Podejmiemy się każdego wyzwania.

W przypadku wycen nietypowych, dotyczących obiektów rzadko spotykanych w obrocie prawnym istotą sprawy jest określenie celu, jakiemu ma taka wycena posłużyć, a następnie w kolejności – rodzaju wartości i koncepcji metodologii wyceny. Nie każda z obecnie opisanych w przepisach prawa metoda wyceny będzie bowiem na tyle uniwersalna, że pozwoli na zastosowanie w każdym przypadku. Konieczne jest zatem indywidualne podejście  do wyceny, wymagające często interdyscyplinarnej wiedzy z wielu dziedzin, w tym umiejętności identyfikowania co jest celem, a co przedmiotem i zakresem takiej wyceny i jaki jest oczekiwany i prawdopodobny rodzaj i poziom wartości.

Wybór podejść do wyceny w takich przypadkach oznacza konieczność po sięgnięcie po inne niż powszechnie znane i stosowane metody wyceny. Do takich możemy zaliczyć:

  • metody mnożnikowe,
  • metody oparte o teorie opcji realnych,
  • metody scenariuszowe,
  • metody mieszane,
  • i inne

Przykładowo, dla wycenianego przedsiębiorstwa przemysłowego można zastosować podejście porównawcze z wykorzystaniem wskaźników stosowanych w metodzie mnożnika zysku , gdy jest możliwe uzyskanie dostępu do publikowanych danych finansowych spółek giełdowych związanych
z branżą o podobnym profilu i skali.

Wycena metodą mnożnika zysku bazuje bowiem na wykorzystaniu informacji zawartych w jednym
z podstawowych wskaźników ogłaszanych dla spółek notowanych na giełdach papierów wartościowych- wskaźniku C/Z lub C/Wk, gdzie:

C- oznacza cenę jednej akcji spółki z danego notowania, 

Z – oznacza zysk przypadający na 1 akcję za ostatni rok obrotowy

Wk – oznacza wartość księgową przedsiębiorstwa notowanego na giełdzie.

  • poszukiwania i dokumentowanie nowych złóż
  • opracowywanie Projektów Zagospodarowania Złoża, Planów Ruchu,
  • wykonywanie Oceny oddziaływania inwestycji na środowisko

– wycena złóż, gruntów nad złożami, aktywów górniczych, w tym także pośrednictwo w transakcjach kupna-sprzedaży złóż i kopalń odkrywkowych

– analizy „due dilligence” w zakresie górnictwa odkrywkowego

– analizy opłacalności inwestycji w aktywa górnicze

– analizy ekonomiki rozwiązań techniczno-organizacyjnych w górnictwie odkrywkowym

– przygotowanie listów intencyjnych, memorandów w procesach prywatyzacyjnych przedsiębiorstw branży górnictwa odkrywkowego

Wyceny trudne i skomplikowane nie są nam obce. Podejmiemy się każdego wyzwania.